中國地產(chǎn)泡沫依賴癥及其風險分析

cyber211

中國地產(chǎn)泡沫依賴癥及其風險分析

曹建海

——在中國災害防御協(xié)會風險分析專業(yè)委員會第四屆年會的主題演講

2010年8月17日于長春

一、地產(chǎn)泡沫的特征和界定
（一）定義
房地產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經(jīng)濟中充滿了并不能反映物質(zhì)財富的貨幣泡沫，隨時可能破滅。
（二）特征
1、商品房屋供求嚴重失衡，需求量遠遠大于供求量，但需求量的構成極不合理；
2、投機交易氣氛非常濃厚。
（三）界定
1、由于不合理的經(jīng)濟政策或體質(zhì)因素，導致嚴重脫離價值的地產(chǎn)價格水平；
2、房屋空置超過警戒線；
3、經(jīng)濟過熱，人們盲目看好經(jīng)濟和房地產(chǎn)前景。

二、我國地產(chǎn)泡沫依賴癥的形成
（一）缺乏必要監(jiān)督的公共權力與完全市場化導向，引起的既得利益集團借用土地交易實現(xiàn)對公眾利益的巨大侵害，導致許多“支柱產(chǎn)業(yè)”依賴以掠奪為主的商業(yè)模式；
（二）中國在快速城鎮(zhèn)化過程中，引發(fā)超高的價格泡沫和以過剩房屋為主要的特征的數(shù)量泡沫并存，被視為一種再正常不過的現(xiàn)象；
（三）政府對土地財政和房地產(chǎn)稅費的巨大依賴，導致其昧心賣地生財而不能自拔；
（四）以房地產(chǎn)為核心的土地儲備、出讓和房地產(chǎn)開發(fā)投資，以及由此拉動的粗放經(jīng)濟增長，已經(jīng)成為“拉動”中國經(jīng)濟增長的唯一力量；
（五）將按照泡沫價格計算的城市房屋，當成改革開放的主要成果，并為此沾沾自喜；
（六）擔心房價回落會帶來被扭曲經(jīng)濟的蕭條，以及由房地產(chǎn)崩盤帶來的商業(yè)銀行壞賬危機。

三、地產(chǎn)泡沫對我國經(jīng)濟社會帶來的巨大危害
（一）經(jīng)濟危害
1、高房價形成對消費的根本遏制，扼殺了經(jīng)濟發(fā)展的根本動力；
2、房地產(chǎn)的“虹吸效應”，導致農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務業(yè)等實體產(chǎn)業(yè)失去發(fā)展方向；
3、由于房地產(chǎn)泡沫誘發(fā)的銀行體系大規(guī)模不良資產(chǎn)風險；
4、土地、社會資源的巨大浪費。
（二）社會危害
1、民生被摧毀，人們失去了幸福感；
2、大規(guī)模財富轉(zhuǎn)移導致收入分配和社會階層的急劇分化，社會矛盾被空前激化；
3、全民炒房和拜金主義盛行，社會價值觀被徹底扭曲；
4、政府喪失公信力，出現(xiàn)嚴重的執(zhí)政危機。

四、“中國式”地產(chǎn)泡沫可能發(fā)生的危機及危機發(fā)生的邏輯關系
（一）銀行債務危機：規(guī)模龐大的房地產(chǎn)貸款和地方政府債務
（二）糧食供給和農(nóng)產(chǎn)品價格危機：名義上最嚴格的耕地保護制度，實際上最令人發(fā)指的破壞耕地的制度和暴行
（三）大規(guī)模拆遷可能引起的來自民間的激烈對抗、暴力沖突等社會危機
（四）由于對土地的過度開發(fā)，造成連綿不絕的自然災害和人為災害
（五）中國經(jīng)濟陷入嚴重的“滯漲”危機，面臨“失去的10年”

五、促進房地產(chǎn)健康發(fā)展對策和建議
中國當前的房地產(chǎn)調(diào)控充滿兇險，隨時可能失敗，發(fā)展房地產(chǎn)必須具有長遠觀點。
（一）消除地產(chǎn)泡沫應義無反顧、不計代價；
（二）政府堅決退出房地產(chǎn)利益鏈，力避與民爭利；
（三）建立政府福利開發(fā)、公民自住開發(fā)和企業(yè)開發(fā)并重的多元住房開發(fā)模式；
（四）廢除不合理的房屋拆遷管理制度，將房屋拆遷置于房地產(chǎn)交易的框架之內(nèi)；
（五）通過法律、行政和經(jīng)濟杠桿，建立符合中國國情的住房消費標準，堅決遏制和消除不合理的住房投機需求；
（六）以持久穩(wěn)定的低房價政策，實現(xiàn)對消費和經(jīng)濟發(fā)展的良性循環(huán)。

mrsh123

很理性的分析

ZSW_516

文章寫的客觀公正。