新“地王”一定會推高周邊房價

一朝成名

昨天下午，公司開會研究如何參加廣渠路15號地的競標。原來測算的極限接受單價是1.4萬元/m²，總價為35.4億元左右。最后，為了能拿下這塊土地，決定把單價上調1000元/ m²，即1.5萬元/ m²，總價大約為38億元。我們一邊吃飯，一邊開會，我很緊張，兩次咬破了嘴唇。二十年從商經驗告訴我，對一個房地產公司來說，常常是一塊土地定生死。短短十年的中國房地產歷史，多少公司因一塊土地死掉了，這些死去的公司還不包括深圳、海南那些非正常死亡的房地產公司。

下午 趕到國土局二層土地儲備中心招標現場，真是人山人海，工作人員均帶著口罩，進拍賣大廳的人都要進行體溫檢測。我上次來這個拍賣大廳還是幾年前參加摩根中心 項目的招標，當年我們公司也是浩浩蕩蕩，決策層成員全體出動，還扛著我們為摩根中心設計的新模型。上次是檢查身份，這次是檢查體溫，一樣的嚴格、一樣的如 臨大敵。

走進 拍賣大廳，我們被安排在第二排，大廳里也是人山人海。有許多開發商我都認識。坐在第三排的是新面孔，我上前向他（她）們問好。問他們是什么公司的。他們只 告訴我：“小公司”。我們公司總裁閆巖小聲告訴我：“他們是中化方興公司的。”我說：“你們是中化集團在香港的上市公司”。他們表情都很嚴肅。

舉牌開始了，遠洋地產在拍賣之前掛牌階段就多加上8.4億元人民幣。最初舉牌時，拍賣師雷蕾把舉牌的價格區間提高到2000萬元，現場一片嘩然。遠洋地產更不示弱，每次都是整數報價，30億，31億，32億……來勢很猛。

最后，號稱小公司的中化方興地產出臺了。不管誰舉牌，他們都毫不猶豫地跟上舉牌。最后中化方興地產以40.6億元，地上建筑面積土地單價1.6萬元/ m²，獲得了這塊土地。媒體嘩然，今天在網上看到了鋪天蓋地的報道。

有兩點需要補充的是：

第一，                建筑面積土地的單價是1.6萬元/ m²，而不是一些媒體報道的1.4萬元/ m²，這些媒體朋友，沒有扣除廉租房、托兒所、幼兒園和小學的面積。

第二，                一般出讓合同時，付款期都是半年以上。這次是一次性付款。

拍賣的過程我就不做過多描述了。我想談一談自己對新的“地王”產生的看法：

第一，從參加的11家公司來看，都是中國公司，有些是在香港上市的公司，但都是紅籌和H股公司，沒有一家境外公司參加。這些現象均折射出全球資金對中國，對北京房地產市場的一些看法，說明他們對這種瘋狂拿地的舉動并不看好。

第 二，一周之內，北京連續誕生了兩個“地王”。上次是“中電”的背景，這次是“中化”背景，并且房地產經驗并不豐富，開發的經驗和歷史都不長。在金融危機背 景的沖擊下，國家發了大量的錢，銀行也放了大量的款。但產能過剩仍是全球經濟的主流，這些錢不可能再去投資建電子廠，建化工廠，因為這些行業產能已經過剩 了，只能投到房地產，購買土地。一次性支付40多億元的確不是一個小數字。

第 三，這個“地王”的產生，對廣渠路15號地的周邊，包括北京市的房價都有很強的向上帶動作用。目前廣渠路周邊項目房價每平方米在1.4萬元到2萬元之間， 因戶型、朝向和樓層不同價格有所不同。而這次拍賣的這塊土地樓面價達到每平方米1.6萬元，已經超出了周邊房子的平均價格。又出現了當年“面粉的價格比面 包的價格貴”的現象，結果是“面包”一定會漲價。中化方興在答記者問時說，他們測算時的售價是每平方米3萬元。

第四，政府需要馬上推出土地。2009年1—5月北京市成交房子金額是2008年的1.4倍，這個數字超過了最火爆的2007年1—5月份的成交量。如果政府不能及時推出土地來出讓，就會發生斷頓的現象。

在廣渠門10號地（二環邊上）成交每平方米1.5萬元時，有媒體問我北京土地市場是不是出現了泡沫。我回答，不能以這一塊土地為依據來判斷，因那塊地對“富力地產”太特殊了。但一周之內接連出現兩個“地王”，尤其是昨天的廣渠路15號地（在四環邊上）成交1.6萬元/ m²時，我們可以說，北京土地市場的泡沫的確已經出現了。