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標題: 中國地產泡沫依賴癥及其風險分析 [打印本頁]

作者: cyber211 時間: 2010-8-30 22:17
標題: 中國地產泡沫依賴癥及其風險分析

中國地產泡沫依賴癥及其風險分析

曹建海

——在中國災害防御協會風險分析專業委員會第四屆年會的主題演講

2010年8月17日于長春

一、地產泡沫的特征和界定
（一）定義
房地產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了并不能反映物質財富的貨幣泡沫，隨時可能破滅。
（二）特征
1、商品房屋供求嚴重失衡，需求量遠遠大于供求量，但需求量的構成極不合理；
2、投機交易氣氛非常濃厚。
（三）界定
1、由于不合理的經濟政策或體質因素，導致嚴重脫離價值的地產價格水平；
2、房屋空置超過警戒線；
3、經濟過熱，人們盲目看好經濟和房地產前景。

二、我國地產泡沫依賴癥的形成
（一）缺乏必要監督的公共權力與完全市場化導向，引起的既得利益集團借用土地交易實現對公眾利益的巨大侵害，導致許多“支柱產業”依賴以掠奪為主的商業模式；
（二）中國在快速城鎮化過程中，引發超高的價格泡沫和以過剩房屋為主要的特征的數量泡沫并存，被視為一種再正常不過的現象；
（三）政府對土地財政和房地產稅費的巨大依賴，導致其昧心賣地生財而不能自拔；
（四）以房地產為核心的土地儲備、出讓和房地產開發投資，以及由此拉動的粗放經濟增長，已經成為“拉動”中國經濟增長的唯一力量；
（五）將按照泡沫價格計算的城市房屋，當成改革開放的主要成果，并為此沾沾自喜；
（六）擔心房價回落會帶來被扭曲經濟的蕭條，以及由房地產崩盤帶來的商業銀行壞賬危機。

三、地產泡沫對我國經濟社會帶來的巨大危害
（一）經濟危害
1、高房價形成對消費的根本遏制，扼殺了經濟發展的根本動力；
2、房地產的“虹吸效應”，導致農業、工業、服務業等實體產業失去發展方向；
3、由于房地產泡沫誘發的銀行體系大規模不良資產風險；
4、土地、社會資源的巨大浪費。
（二）社會危害
1、民生被摧毀，人們失去了幸福感；
2、大規模財富轉移導致收入分配和社會階層的急劇分化，社會矛盾被空前激化；
3、全民炒房和拜金主義盛行，社會價值觀被徹底扭曲；
4、政府喪失公信力，出現嚴重的執政危機。

四、“中國式”地產泡沫可能發生的危機及危機發生的邏輯關系
（一）銀行債務危機：規模龐大的房地產貸款和地方政府債務
（二）糧食供給和農產品價格危機：名義上最嚴格的耕地保護制度，實際上最令人發指的破壞耕地的制度和暴行
（三）大規模拆遷可能引起的來自民間的激烈對抗、暴力沖突等社會危機
（四）由于對土地的過度開發，造成連綿不絕的自然災害和人為災害
（五）中國經濟陷入嚴重的“滯漲”危機，面臨“失去的10年”

五、促進房地產健康發展對策和建議
中國當前的房地產調控充滿兇險，隨時可能失敗，發展房地產必須具有長遠觀點。
（一）消除地產泡沫應義無反顧、不計代價；
（二）政府堅決退出房地產利益鏈，力避與民爭利；
（三）建立政府福利開發、公民自住開發和企業開發并重的多元住房開發模式；
（四）廢除不合理的房屋拆遷管理制度，將房屋拆遷置于房地產交易的框架之內；
（五）通過法律、行政和經濟杠桿，建立符合中國國情的住房消費標準，堅決遏制和消除不合理的住房投機需求；
（六）以持久穩定的低房價政策，實現對消費和經濟發展的良性循環。

作者: mrsh123 時間: 2010-8-31 08:12
很理性的分析

作者: ZSW_516 時間: 2010-9-17 21:34
文章寫的客觀公正。

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